陆知泉谦虚地笑了笑。
“以前在单位，跟一位老领导学过一点皮毛，算不上懂，就是喜欢瞎琢磨。”
他没有继续这个话题，而是很自然地接过了苏明远面前的公道杯。
“苏叔叔，第二道茶，让我来试试？”
苏明远没说话，算是默许了。
陆知泉站起身，走到茶台边。
他提起水壶，注水，出汤，分杯。
一连串的动作，行云流水，没有丝毫的迟滞。
那份从容和娴熟，完全不像是一个二十多岁的年轻人，倒像是个浸淫此道至少十年的老茶客。
这正是系统奖励的“登堂入室”级茶艺。
他将冲泡好的第二道茶，恭敬地递了一杯到苏明远面前。
“苏叔叔，您尝尝。”
苏明远看着他的动作，眼神里的审视，不知不觉间，慢慢变成了一丝欣赏。
有点意思。
现在的年轻人，还懂这些老东西的，不多了。
不过，光会这些花架子可没什么用，官场上，看的还是真本事。
苏明远端起陆知泉泡的茶，轻轻抿了一口。
茶汤入口，火候恰到好处，既没有第一泡的青涩，又完美地激发出了茶叶本身的醇厚。
他放下茶杯，终于淡淡地开口了。
“小陆，你的方案，我看了。”
来了。
陆知泉心里一凛，知道正题来了。
“太大胆了。”苏明远看着他缓缓道：“清源市的财政，撑不起这么大的摊子。”
第一句正式的对话，就是一句彻底的否定。
来了来了，正戏来了。
陆知泉心里疯狂吐槽。
这茶果然不是白喝的，有点苦。
面对苏明远这句近乎宣判式的否定，陆知泉没有直接反驳。
他放下了手中的茶杯，杯底与红木茶台接触，发出一声轻响。
然后，他坐直了身体，表情认真。
“苏叔叔，您说得对。”
“如果完全依靠市财政，这个项目确实做不起来。”
先承认对方的观点，这是谈判的第一步，也是为人处世的智慧。
果然，苏明远紧绷的脸色稍稍舒展。
他本以为这个年轻人会据理力争，没想到对方先服了软。
这让他准备好的一肚子后续质问，都暂时没了用武之地。
他倒想看看，这小子葫芦里卖的什么药。
就在苏明远戒备心稍降的瞬间，陆知泉话锋一转。
“所以，我在方案的财务模型里，设计的并不是大包大揽的模式。”
“而是‘滚动开发、以商养文’。”
陆知泉语气平稳清晰，带着一种让人信服的力量。
“我们不打算一次性把整个老城区都翻新一遍，那不现实，也没必要。”
“我们先启动一期核心区，也就是‘文脉水街’的部分，把它打造成一个样板，一个能自我造血的发动机。”
苏明远没有说话，只是端起茶杯，轻轻吹了吹浮在上面的茶叶，眼神示意他继续。
陆知泉开始详细阐述。
“一期核心区的启动资金，主要依靠三块。”
“第一，市财政出一小部分，大约占总投资的百分之十，主要作为引导资金，表明政府的决心和态度。”
“第二，也是最大的一块，是通过发行地方政府专项债券来解决。这个项目符合国家对于文旅产业和城市更新的政策导向，只要我们的方案做得足够扎实，拿到额度的可能性非常大。”
“第三，也是最关键的一环，”陆知泉的目光迎向苏明远，“引入有实力的社会资本，我们和他们共同成立一个项目公司，由这个公司来负责整个项目的投融资、建设和后期运营。”
听到“社会资本”四个字，苏明远终于打断了他。
“社会资本？”
他放下茶杯，语气里带着一丝毫不掩饰的质疑。
“清源市不是江州，也不是那些沿海发达城市。”
“谁会愿意往清源这种地方，投下几十个亿，去做一个回报周期这么长的文旅项目？”
这个问题，一针见血。
这也是整个方案最容易被攻击的软肋。
陆知泉却不慌不忙，似乎早就料到他会这么问。
“叔叔，您说得没错，一般的房地产开发商或者投资机构，确实看不上我们这个项目。”
“但是，我们的目标客户，也不是他们。”
他微微一笑，抛出了自己的底牌。
“在方案的最后，附了一份长达十页的《意向招商企业名录》。”
“上面罗列了几十个国内外知名的连锁餐饮、精品酒店、文创零售和新消费品牌。”
“这些品牌，我都做过详细的背景调研。他们中的大部分，在一二线城市的布局已经饱和，正急于寻找新的增长点，向三四线城市下沉，也就是开拓他们口中的‘新兴市场’。”
“对他们而言，清源市的地理位置、消费潜力和我们方案里描绘的商业前景，是有足够吸引力的。”
“只要我们的政策给到位，把一期核心区打造成一个高品质的商业载体，他们不但愿意入驻，甚至愿意以‘带资入场’的方式，参与到前期的项目开发中来。”
“用未来的租金收益权，来撬动前期的建设资金，这就是我们引入社会资本的核心逻辑。”
苏明远听完，陷入了长久的沉默。
他看着眼前的年轻人，眼神古怪了起来。
逻辑很清晰，考虑得也很周全。
这小子，不像是在纸上谈兵。
从项目定位，到融资模式，再到后期的商业运营，形成了一个完整的闭环。
不过，还是太理想化了。
苏明远在心里评价道。
“你说的这些，都是理论上的。”
他缓缓开口，语气比之前缓和了一些，但依旧带着审视。
“现实里，一个环节出错，就全盘崩溃。”
“招商不顺利怎么办？专项债批不下来怎么办？拆迁遇到阻力怎么办？”
一连串的问题，句句都打在七寸上。
陆知泉坦然地迎着他的目光，脸上露出一丝笑容。
“所以我才需要您这样经验丰富的老领导，帮我看看，哪个环节最容易出错，我好提前做预案。”
这一记马屁，拍得不轻不重，恰到好处。
把一个尖锐的挑战，变成了一次谦虚的请教。
苏明远被他这句话噎了一下，想再说什么，却发现自己竟有些无话可说。
这小子，滑不溜手的。
