燕京的初冬总是带着猝不及防的寒意。林舟站在华清嘉园的阳台上，看着楼下匆匆而过的学生，手里捏着刚打印出来的青年公寓调研报告，眼神里闪烁着果断的光芒。原定只买一套学区房的计划，在他心里已经悄然改写。
“我们不专注于单一学区房了？” 丁娅玲抱着刚借来的《燕京房地产市场分析》，眉头微蹙。她不懂林舟为什么突然改变主意，昨天还在研究学区房的出租细节，今天却把厚厚一叠青年公寓的资料铺满了酒店书桌。
林舟转过身，阳光落在他棱角分明的侧脸上，带着一种超越年龄的笃定：“学区房是根基，但青年公寓才是我们在燕京站稳脚跟的关键。你看这些数据 ——2003 年燕京高校扩招后，光水木、燕大周边就有近 10 万大学生和年轻白领需要租房，但市场上大多是老旧民房，要么环境差，要么不安全。”
他指着报告里的图表：“我们要做的不是简单租房，而是打造‘青年友好型社区’。就像前世我在华东省见过的品牌公寓，统一装修、统一管理、配套公共空间，这在现在的燕京还是空白。”
丁娅玲眨了眨眼，还是有些迷糊：“可我们只有这么多资金，既要装修学区房，又要做青年公寓，会不会太冒险？” 她不是不信任林舟，只是这种跳跃式的计划让她有些不安 —— 昨天还在担心赵天宇的报复，今天却已经开始布局商业版图。
林舟走到她面前，轻轻握住她微凉的手：“冒险才有机遇。你想想，赵天宇这种人靠的是父辈权势，我们靠什么？靠洞察市场的眼光，靠踏实做事的态度。青年公寓不仅能赚钱，更能帮我们积累人脉 —— 住进来的都是大学生、创业者、年轻白领，这些人将来可能是医生、律师、工程师，是我们最需要的‘自己人’。”
他拿起笔，在纸上画了个简单的框架：“学区房租给教授学者，建立高端人脉；青年公寓服务年轻人，积累基层网络。一上一下，才能在燕京织起安全网。”
丁娅玲看着他眼里的光芒，心里的迷惘渐渐散去。她或许不懂商业逻辑，但她相信林舟的判断，就像相信他能在篮球赛上逆转局势，相信他能保护自己不被赵天宇欺负。她把资料整理好，轻声说：“需要我做什么？整理合同还是查政策？”
林舟笑了，揉了揉她的头发：“帮我看看装修风格怎么样，哪种更受年轻人喜欢。” 他知道，丁娅玲的审美很敏锐，她的意见能让公寓更贴近目标群体。
窗外的银杏叶又落了一层，丁娅玲低头看着装修效果图，突然觉得林舟的计划没那么遥远了。只要陪在他身边，不管计划怎么变，她都有勇气一起面对。
三天后，林舟在水木大学东侧的五道口商圈看中了一栋闲置的六层小楼。原是某国企的职工宿舍，地理位置绝佳 —— 步行到水木大学仅 8 分钟，距离地铁站 500 米，周边有超市、书店、咖啡馆，完全符合青年群体的生活需求。
“这栋楼共 36 间房，每层 6 间，带两个公共卫生间和一个露台。” 中介拿着钥匙介绍，“业主急着出手，总价 280 万，比市场价低 10%。”
林舟围着小楼转了两圈，前世在华东省参与过人才公寓改造的记忆涌上心头。他当即拍板：“就它了。用王强的名义签合同，全款支付。”
回到酒店，他连夜制定出详细的装修和出租策略，标题赫然写着 “启航青年公寓运营方案”：
核心定位
“为大学生、年轻白领提供安全、便捷、有温度的居住空间，打造‘租房 + 社交’的青年社区。”
装修标准（每平米 800 元预算）
室内基础：
墙面刷成莫兰迪色系（浅灰、米白、淡蓝），耐脏且显大
统一配置 1.2 米实木床 + 书桌 + 衣柜，预留充电插座和网线接口
安装智能门锁，支持密码 + 刷卡 + 手机开锁，提升安全性
窗户加装隔音玻璃，解决临街噪音问题
公共空间：
一层改造为前台 + 共享客厅，配备沙发、书架、投影仪，可举办读书会、观影活动
二层露台搭建阳光房，摆放绿植和桌椅，作为休闲社交区
每层公共卫生间干湿分离，24 小时热水供应，配备洗衣机和烘干机
走廊安装感应灯，墙面预留留言板和照片墙，增强社区归属感
特色配置：
引入自助售货机（零食、日用品）和共享冰箱
与周边健身房、咖啡馆合作，为住户争取专属折扣
建立线上社群，提供租房咨询、二手交易、拼车等便民服务
出租策略
定价体系：
单人间：2200 元 / 月（面向白领）
双人间：3000 元 / 月（面向学生，人均 1500 元）
长租优惠：签约 1 年减免 1 个月租金，一次性支付半年租金享 9 折
目标客群：
核心：水木、燕大在读研究生和应届毕业生
次要：中关村科技园的初创公司员工、附近中小学教师
推广渠道：
校园合作：在水木、燕大的学生会、就业中心张贴海报，赞助校园活动
线上引流：在新浪博客、天涯社区发布 “燕京租房避坑指南”，植入公寓优势
口碑传播：首月入住用户推荐新租客，双方各免半个月租金
丁娅玲看着这份详尽的方案，惊讶地睁大眼睛：“你怎么懂这么多？连智能门锁和共享空间都想到了。” 在 2003 年的燕京，大多数租房还停留在 “拎包入住” 的基础阶段，这种系统化的社区运营理念堪称超前。
林舟笑了笑，没说这是前世的经验：“因为我知道年轻人需要什么。安全的环境、便捷的生活、能交朋友的空间 —— 这些做好了，就不怕没租客。” 他心里清楚，2003 年的燕京租房市场还处于粗放阶段，品牌化、标准化的青年公寓是绝对的蓝海，只要执行到位，很快就能形成口碑。
三、启航居的诞生与燕京 “百事通”
装修方案敲定后，林舟的下一步是成立公司。他不想用 “中介” 这种传统名称，而是借鉴前世贝壳找房的模式，取名 “启航居”，寓意 “为年轻人的梦想启航”。经营范围不仅包括房屋租赁，还涵盖装修设计、家政服务、房产咨询，形成完整的居住服务链条。
“公司注册要用王强的名字，我是‘实际出资人’，你做‘行政助理’。” 林舟在酒店房间画着组织架构图，“我们需要一个懂燕京本地市场、有人脉资源的人来搭建框架。”
丁娅玲好奇地问：“去哪里找这样的人？”
“我已经托中介打听了。” 林舟眼里闪过一丝笑意，“五道口这边有个‘刘叔’，原是房管局的老干部，退休后帮人处理房产纠纷，对燕京的学区划分、政策风向、人脉关系门儿清，人称‘燕京百事通’。但据说性子耿直，得罪了领导，退休后过得不太如意。”
前世他在档案库见过刘叔的名字 —— 刘建国，曾参与燕京早期房地产市场规范制定，后来因拒绝为某权贵违规批地被边缘化。这种有能力、有原则又不得志的人，正是林舟最想拉拢的人才。
第二天下午，林舟在五道口的茶馆见到了刘建国。老人穿着洗得发白的中山装，头发花白却精神矍铄，手里把玩着两个核桃，眼神锐利得像鹰。
“小伙子，找我老头子有什么事？” 刘建国呷了口茶，开门见山。他早就从中介那里听说了，这个年轻人口气不小，要在五道口搞什么 “青年公寓”，还想成立公司。
林舟没绕弯子，把 “启航居” 的商业计划和青年公寓方案推到他面前：“刘叔，我想请您出山，帮我搭建公司框架。年薪 20 万，配车，另外给公司 10% 的干股。”
2003 年的燕京，普通白领年薪不过 3-5 万，20 万 + 干股的待遇堪称天价。刘建国的手抖了一下，核桃差点掉在桌上：“你知道我是谁？敢开这么高的价？”
“知道。” 林舟直视着他的眼睛，“您是刘建国刘叔，曾主导制定《燕京房屋租赁管理办法》，因坚持原则被排挤。但在我看来，这正是启航居需要的品质 —— 专业、正直、懂规矩。”
刘建国的眼神变了，重新打量起眼前的年轻人。他原以为是哪个不知天高地厚的富二代，没想到对方不仅做了功课，还看透了他的处境和坚持。
“我都快 60 了，经不起折腾。” 刘建国的语气软了下来。
“正因为您有经验，有原则，才需要您。” 林舟语气诚恳，“启航居不做违规操作，不搞权钱交易，就想踏踏实实为年轻人做好租房服务，为规范市场出份力。这需要懂政策、有人脉、守底线的人掌舵。”
这句话戳中了刘建国的软肋。他一辈子都在和违规房产打交道，做梦都想看到规范的租赁市场。他沉默了很久，拿起方案仔细翻阅，从青年公寓的装修标准到公司的合规条款，看得格外认真。
“你这青年公寓的方案，确实有新意。” 刘建国指着公共空间的设计，“考虑到了年轻人的社交需求，比那些只想着赚钱的中介强。” 他顿了顿，看着林舟，“但你要想清楚，在燕京做房产，难免会遇到赵天宇那样的‘二代’，你这规矩能守多久？”
“守不住也得守。” 林舟的语气坚定，“我爸是菜市场卖猪肉的，我知道踏实做事的分量。刘叔，您帮我把好合规关，人脉资源我来对接，遇到硬茬子，我们一起扛。”
刘建国看着林舟眼里的真诚和坚定，突然笑了：“好小子，我陪你疯一把！不过我有个条件 —— 公司必须坚持‘不赚黑心钱’，违反政策的事，给多少钱都不做。”
“一言为定！” 林舟伸出手，和刘建国的手紧紧握在一起。
三天后，“启航居房地产经纪有限公司” 在五道口正式挂牌。刘建国果然名不虚传，凭借多年积累的人脉，迅速搞定了工商注册、税务登记等手续，还挖来了房管局的老部下做合规总监，又招了几个刚毕业的大学生做业务骨干，公司框架很快搭建完成。
开业那天，丁娅玲捧着一束向日葵站在门口，看着挂起的 “启航居” 招牌，突然觉得林舟的计划不再遥远。刘建国笑着给员工训话：“我们启航居，要做燕京租房市场的一股清流！” 林舟站在旁边，看着忙碌的员工和好奇的路人，心里充满了底气。
而此时的赵天宇，正在天上人间的包厢里喝酒。手下递来消息：“赵少，那个林舟在五道口开了家房产公司，还请了退休的刘建国当负责人。”
赵天宇嗤笑一声，将酒杯重重放下：“跳梁小丑罢了。在燕京搞房产？没老子点头，他能拿到一块砖？” 他不知道，林舟早已避开了与他正面抗衡的赛道，在他看不起的 “小生意” 里，悄悄织起了一张覆盖青年群体的人脉网络。
夜色渐深，启航居的灯还亮着。林舟和刘建国在办公室讨论装修进度，丁娅玲在旁边整理合同，年轻的员工们在电脑前研究租房需求。窗外的五道口车水马龙，霓虹闪烁，像一片孕育希望的土壤。林舟知道，启航居的诞生只是第一步，但他已经找到了在皇城根下扎根的方式 —— 用专业打动市场，用真诚凝聚人心，用合规抵御风浪。这场关于房子与人脉的布局，终将在时光里，绽放出最坚实的力量。
